当前，尽管市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，市场整体处于调整期。专家表示，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需继续努力。

需求仍存不确定性

今年以来，房地产市场需求稳步释放。前4个月，销售面积、销售额均出现积极变化。其中，商品房销售面积同比下降0.4%，降幅较一季度收窄1.4个百分点，住宅销售面积增长2.7%；商品房销售额同比增长8.8%，增速比一季度加快4.7个百分点，住宅销售额增长11.8%。

同时，新房市场回升幅度逐步反超二手房市场。“前4个月，销售额增速继续快于销售面积，表明新房成交同比涨幅更大。”民生银行首席经济学家温彬说。

需求回升主要受两方面因素影响。“政策效应逐步显现，前期积累的需求得到释放。”国家统计局新闻发言人付凌晖说。以住房信贷政策为例，从总量看，今年一季度个人住房贷款月均发放额约5900亿元，比去年四季度月均发放额多1900亿元。从价格看，今年以来，多地首套房贷款利率进一步下降。中国人民银行数据显示，3月份个人住房贷款加权平均利率为4.14%，较去年同期下降1.35个百分点。

“不过，住房销售的可持续性仍待观察。”温彬说，4月份住户部门中长期贷款减少1156亿元，一定程度上出现缩表现象。

投资信心有待恢复

由于市场销售回升，房地产开发企业到位资金情况有所改善。今年前4个月，房地产开发企业到位资金同比下降6.4%，降幅比一季度收窄2.6个百分点，其中定金及预收款增长4%，个人按揭贷款增长2.5%。“境外债券市场的信心也逐步恢复。”央行货币政策司司长邹澜说，一季度房地产企业境内债券发行1500多亿元，同比增长超20%。

也要看到，房企预期依然偏弱。前4个月，全国房地产开发投资同比下降6.2%，降幅较一季度扩大0.4个百分点。此外，房屋新开工面积同比下降21.2%，其中住宅新开工面积下降20.6%；房地产开发企业房屋施工面积同比下降5.6%，其中住宅施工面积下降5.9%。

“房屋竣工面积增速有所加快，说明房企的重心是加快竣工、促进销售回款，但对新项目投资意愿不足。”温彬说，前4个月，房屋竣工面积增长18.8%，其中住宅竣工面积增长19.2%。

此外，个别上市房企陆续暴露风险，也在一定程度上影响了预期与投资信心。近期，个别上市房企面临退市风险。与此同时，部分民营房企的资产负债表亟待修复。

“4月份以来，随着前期积压的住房需求释放，部分城市的市场热度有所下降。预期有所下调。”付凌晖说，下阶段，随着经济恢复向好、稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

推动长租房市场建设

业内人士表示，接下来，既要做好出险房企的化险、纾困工作，也要增加保障性租赁住房供给，推动长租房市场建设。

目前，房企化险工作正有序推进，并迎来新的结构性货币政策工具支持——房企纾困专项再贷款。

根据人民银行印发的《关于向全国性金融资产管理公司发放再贷款支持房地产纾困的通知》，房企纾困专项再贷款的额度为800亿元，按照正向激励、市场化原则，采取“先支后借”的直达机制，支持金融资产管理公司于2023年底前并购受困房企的存量房地产项目。

化险、纾困工作不仅关乎房企自身，更关系着房产按期交付、农民工工资发放、上游材料供应商账款支付、相关理财产品兑付等一系列问题。“在纾困过程中，要帮助问题房企恢复造血功能，为其量身定制纾困方案，从而推动房地产行业实现风险出清和良性循环。”中国东方资产管理股份有限公司相关负责人说。

保障性租赁住房的供给力度、长租房市场的建设力度也将继续加大。央行已设立额度为1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，采取“先贷后借”直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于2023年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

“工商银行密切跟进8个试点城市实施方案的落地情况，积极给予融资支持，目前已在济南落地首笔‘租赁住房贷款支持计划’的贷款投放工作。”中国工商银行公司金融业务部相关负责人表示，下一步，将积极探索长租房市场金融服务，运用政策性金融工具，按照市场化原则，为试点城市的经营主体收购存量住房提供长期贷款支持。 （经济日报记者 郭子源）