文 | 金融八卦女特约作者：伍豪

过去一年，豪宅市场出现了一个怪相，大佬们纷纷在抛售豪宅，打折力度堪称“骨折”。

2022年之前几年，不管楼市外部环境如何，豪宅市场一直都很坚挺。

尤其是2020年，北上广深的有钱人更是把豪宅当白菜买。连夜排队，摇号抢房的新闻层出不穷。

豪宅市场的打法竟然降维到和刚需市场一模一样，让人大跌眼镜。

以上海的豪宅碧云尊邸为例，当年可出售的房源共有160套，均价为11.2万元/㎡，可是光第一天到现场认筹的人数就有近200人，豪宅盘也能和刚需盘一样，瞬间被秒。

如此火爆的市场一直持续到2022年上半年，形势发生了巨变。从深圳一套二手顶级豪宅法拍开始，市场的味道慢慢不对劲了。

随后，从深圳到广州，波及到北京和上海，二手豪宅市场成交量出现断崖式下跌，豪宅市场的寒冬终于来了。

1.

/ 豪宅打“骨折” /

豪宅市场冷暖和金融、房地产市场先后爆雷，脱不了干系。

去年上半年，在阿里拍卖平台上，挂牌了一套位于深圳福田区的顶豪。

该豪宅为福田中心区深业上城一套467平商务公寓，为第一次拍卖，仅1人报名，最终以约3940万的起拍价成交，较原登记价（约5530万）打了7折。

据悉，该法拍房的所有人为彭钢，是深圳市小牛投资管理有限公司法人，P2P市场爆雷的后果凸显。

▲图源：阿里司法拍卖平台

随后，深圳豪宅中介又放出了一套位于深圳湾1号，建面980平米的豪宅。据悉，该套房源属于许家印，市场价为4亿元，打7折，以2.8亿元转售。

房地产市场房企爆雷风险，继金融行业后，再次波及到豪宅市场。

危难时刻，二手豪宅成了大佬们的“救命稻草”，想想当年的风光无限，让人唏嘘不已。

2.

/ 豪宅“只涨不跌”信仰被打碎 /

深圳之后，广州豪宅市场的日子也不好过。

作为广州豪宅市场的风向标，珠江新城这个豪宅板块，过去一年，尤其去年下半年，中介们的日子可以说过得苦不堪言。

作为一名珠江新城的一名豪宅中介，阿光感受到了过去一年珠江新城豪宅市场的冰火两重天。

“去年是我入行以来最差的一年了。尤其去年下半年，二手豪宅市场成交量出现断崖式下跌。”

“2021年市场好的时候，珠江新城每个月能成交150套二手豪宅，万万没想到去年12月份才成交不到60套。”阿光认为，楼市天花板豪宅市场“只涨不跌”的信仰在2022年被彻底打碎。

阿玲作为一名扎根珠江新城6年时间的资深豪宅中介经纪人，见证过豪宅成交最风光的时刻。

阿玲告诉笔者，当时的豪宅二手房源几乎是一放出来就能卖掉，小区房东的心态很强硬，谈好的价格，出了门就不认账，一边毁价，一边抬价的现象屡见不鲜。

那两年豪宅市场，完全就是妥妥的卖方市场。

也正是因为豪宅市场的红火，阿玲成为了门店唯一连续两年业绩突破千万元的明星经纪人。

然而，拐点很快出现了。去年下半年开始，降价卖房成了主旋律。

“除了几个标杆豪宅小区价格比较坚挺，其他不少豪宅小区，房价都回到了2020年。”阿玲说，目前基本是买方市场，只有遇到降价幅度比较大、低于市场价很多的房源，买家才会果断出手，打八折是常事，砍价砍到六七折也不鲜见。

进入2023年，阿玲认为，即便将来广州楼市回暖，珠江新城的豪宅市场未来也很难再进入大涨的通道，短期内再想翻一倍或者翻多少，几乎就是痴人说梦。

3.

/ 豪宅市场也是冰火两重天 /

对于当下的豪宅市场，可以用冰火两重天来形容。

其实去年豪宅市场分化还是很严重，一二手豪宅成交冰火两重天，1000万+、3000万+的市场还好，5000万+的市场出现了断崖式下行。

根据克而瑞数据统计，去年总价5000万元以上的顶级豪宅市场降温明显，去年全国范围内仅成交383套，同比下降40%。与此同时，部分城市，一手豪宅市场依然火热，以上海为例，2022年总价1000万以上的新房成交套数增加44%。

去年年中，在北京核心地开盘的中建壹品·学府公馆单套总价超出1000万，714套房子、数千人申购，大约3.7个家庭抢一套，轻松实现“千人摇”；

万柳书院的少爷这个梗，大家都知道，还上了热搜。去年6月左右，万柳书院拍出2套豪宅，其中一套单价36万，成交价1.09亿元，随即刷新法拍房的单价记录。

其实，部分一手豪宅市场的火爆还是离不开价格和地段这两个“王道”。一二手倒挂的好地段的豪宅，丝毫没有受到外部环境的影响。价格倒挂，基本靠抢。

部分有钱人怀揣上千万，却铩羽而归，当在线选房系统显示“项目售罄”那一刻，他们终于明白：买北京的豪宅，只有钱真不行，还需要一些运气。

在法拍房领域，稀缺地段的豪宅仍然火热，并且富豪们热衷于“捡漏”，这是另一种“倒挂”，条件不俗的房子，土豪们抢房也非常疯狂。

比如，去年4月备受关注的一套豪宅拍卖，泛海世家·西府的一套大平层，以4550万起拍，最终6398万成交。当地中介阿强告诉笔者，当时7个土豪争抢一套豪宅，比起拍价溢价了1848万成交。

4.

/ 2023，“豪宅打新热”照旧 /

展望2023，只要有倒挂，哪怕豪宅市场寒冬，“豪宅打新热”照旧。

没有倒挂的二手高价豪宅依然寒冬，但只要豪宅市场还有较大的倒挂价差，一手倒挂豪宅依然还是要受到追捧，走出自己的独立行情，和二手豪宅自然实现切割。哪怕去年豪宅行情如此惨淡，丝毫不影响“豪宅打新热”。

以北京为例，去年年中，在位于海淀区北二环外的天恒学院里向市场推出143套住宅供认购，但却有14034个符合资格的购房人入围了摇号程序，相当于98个人抢一套房。据悉，天恒学院里的均价达到了8.54万元/平方米，和周边房价形成明显倒挂。

更重要的是，类似豪宅拍卖中标者转让获取的差价费，上亿的豪宅往往意味着转让的差价费能够达到几十万上百万。而归根到底，打新热的本质是供需不平衡。

豪宅市场“打新热”的背后，一定是和投资挂钩。“而豪宅打新热”足以凸显豪宅的投资属性。细盘豪宅打新的火热现象，一手豪宅市场之所以去年和大行情背道而驰，其根本原因还是一二手房倒挂价差，而巨大的价差是一手豪宅火热的驱动力。

豪宅一旦具有巨大的倒挂价差，就意味着强大的投资属性，必然引来资金追捧，这是市场规律，也是价格倒挂的由来。受到大行情影响的概率很小。

未来唯一的变量就是：随着二手豪宅成交量下行、多地开始大幅降价成交，豪宅价格回到归理性区间，一二手价差不断缩小乃至持平，投资属性的降温，倒挂的一手豪宅才能走出下行趋势。

（应受访者要求，文中阿光、阿玲、阿强为化名。）