以建筑策划的观点规划建筑

以建筑策划的观点寻建筑投资和收益的平衡

**自20**年起，开始建立相对稳定的建筑规划设计策划部门以来，一直以基于市场研

究的建筑策划观点为服务客户提供建筑规划设计策划服务。

我们始终坚信：投资商经常所提交讨论的关于“性价比”的市场观点，其实就是在建筑规

划设计中寻到建筑师的“作品设计”和投资商的“产品生产”的定位平衡。

与其他拥有较高市场知名度的建筑规划设计机构相比，在目前阶段，**的建筑规划设计

策划部门也许不是一支最好的建筑规划设计队伍，但**依托于自身主创团队近十年不动产综

合营销服务的经验和对“建癫疯病 筑策划、建筑规划、建筑营销”的全面理解，我们有信心为“为寻

最合适解决方案的客户”提供“最符合市场化要求”的“建筑策划‘和”建筑规划“以及”建筑营

销“服务。

更加接近市场化，是**与传统规划设计队伍的区别所在！

一、建松下幸之助自传 筑策划的现状

日本六十年代，欧洲在二战后，战争破坏严重，城市建设面临重大压力，在这种情况下，

如何花最少的钱以达到最高的效益，当时并不是建筑师的职能，而是发展商起的作用，他们

立了很大的功绩，所以那时有一大批人专门研究建筑策划，也叫基本建设程序，以保证这个

程序科学有依据。

七十年代我们也有一揽子计划，民众参与菜单式组合，其实建筑策划的研究在南海岛屿 我国乃至

世界只是刚刚开始，建筑师，发展商头脑有这个意识的，由内人士是有前瞻性的，提到这个

高度说明它太重要了。

现在，随着经济的发展，外来专业细分观念的碰撞，国内建筑规划设计市场逐渐的在由

“投资商指导规划”发展到由“策划来指导规划”的阶段，也就是“以市场需求来指导规划设计”

阶段；

现在在全国注册建筑师的考试科目中，就有一章专门的《建筑策划》，由此可见，建筑

策划它将会是建筑师的基本技能。而对于具有建筑策划意识的建筑师来说，建筑师的工作流

程一般应该是：策划研究-构思创意-设计实施，而大部分缺乏市场化意识和建筑策划观点的

设计师一般是很少或从不进行有关项目基地的策划研究的。

我个人认为：以建筑策划的观点研究市场，能够有一个月的工作总结简短 效的帮助建筑师在“作品设计”和“产

品生皮衣可以用洗衣机洗吗 产”的定位中到平衡，这其实就是投资商所需要得到的“投资和收益的平衡”。

二、建筑策划的特点评价

1、建筑策划的定义

什么叫建筑策划：建筑策划是一门科学的建筑设计方法。主要是指总体规划目标确定后，

根据定向、定量的研究得出的设计依据，建筑策划强调有依据，根据科学办法和市场研究数

据。

建筑策划的科学办法主要包含以下三个因素：

1）运用市场营销和建筑学的原理；

2）需要市场经验和技术规范，但不仅依赖经验和规范；

3）以实态调查为基础，用计算机、专业软件等现代化手段对目标进行研究分析；

建筑策划的市场研究数据主要包含以下八个因素：

1）建筑环境和文化背景研究；2）建筑风格定位研究；

3）主力户型选择研究；4）室内空间布局研究；

5）环境规划及艺术研究；6）公共装饰材料研究；

7）背景灯光设计研究；8）生活方式研究；

建筑策划走在建筑规划设计之前，提出建筑规划设计的条条框框，约束建筑设计如何去

运作。投资商单纯从“产品生产”的角度出发，为获取最大的投资利益，所以总要求建筑师提

交最节省的建筑方案；而建筑师从单纯从“作品设计”的角度出发，总是提出最大胆的建筑方

案。所以建筑策划是在投资商与建筑师之间为满足“投资性价比”而相互沟通的一个重要环

节。

2、建筑策划的深度概念

其实专家们都知道，缺乏市场化意识的传统建筑设计程序逻辑性差，经济性差，没有一

定的市场科学性，保证不了按传统程序设计出的项目的环境效益，经济效益，社会效益的均

好性，不能保证产品内容符合实际市场需要，也就是缺乏在市场化条件下投资商所要求的“性

价比平衡”。这就是传统建筑设计程序的弊病。

因此，**认为应该在传统建筑设计环节中加入一个研究层面，也鸭血豆腐 就是研究建筑设计依据

的问题，这个层面的插入就是“建筑策划研究”。这其实也是建筑师与房地产商双方职能的拓

展。在传统的建筑规划设计程序中设计是有“是否符合市场化需要”断层的，建筑策划的引出

就是对这个“市场化断层”的填补。

3、建筑策划与可行性研究

可行性研究它等于建筑策划吗？有区别吗？能相互代替吗？

（1）二者的操作主体不同，可行性研究是投资顾问公司经济师发展商来做的，而建筑

策划是由建筑师承担或由建筑师在发展商的协作下承担的，也就是操作主体不同。

（2）二者研究的领域不同，前者是对项目的投资（投资损益，回报率）进行论证分析，

后者是对建设项目的设计依据进行论证。

（3）二者结论对象不同，前者的结论对象做决策用，后者委托建筑师做设计用的，所

以从以上三点看：可行性研究不可替代建筑策划研究。

三、建筑策划与传统建筑规划设计的特点评价

1、节省费用

在没有遇见具有绝对影响力的建筑师以前，投资商仍然首选以招标委托的方式寻建筑

师。传统的方式是：招标宣传-报名接待-资质筛选-发出标书-设计提案-委托设计。

这个过程其实就是一个费钱、费力的过程，从宣传、报名、筛选、招标到提案的每一个

环节都是需要费用的，特别是招标环节上就是只考虑投标设计师的成本要求，就是一笔不菲

的费用，甚至操作不好还严重影响到企业自身形象和行业声誉；

而建筑策划作为传统建筑规划设计的前置环节，在不占用建筑师大量的时间、精力、财

力的情况下，由建筑师首先提交一个建筑策划方案，即建筑创意提示与投资商进行专业交流，

投资商认同创意提示和设计思路后即可直接委托设计。这样就由传统的“招标宣传-报名接待

-资质筛选-发出标书-设计提案-委托设计”过度到“建筑策划”-“委托设计”阶段，为双方节省了

大量费用。

2、规避风险

投资商选择建筑师的传统方式有两种：直接委托和招标委托；这两种方式对于投资商和

建筑师都各有利弊：直接委托的方式对投资商的风险最大，没有了解就需要全面合作，做不

好怎么办；招标委托的方式对建筑师的风险最大，不提交全面创意又不能说明自己的专业能

力，提交了全面创意也就没有了主动权，被利用怎么办；这都是双方担心的问题。所以在传

统建筑设计程序下很少有投资商直接委托设计，建筑师在工作中也会有或多或少的保留。

而建筑策划“以首先认同创意思路再行委托的方式”却可以较好的规避双方的委托风险。

3、缩短时间

传统的建筑设计招标方式从“招标宣传-报名接待-资质筛选-发出标书-设计提案-委托设

计”需要一定的时间才能完成整个流程；而传统的规划设计投标提案从平面布局到建筑表现

的完成或多或少总是需要一定的时间。

而建筑策划流程的插入就可以极大的缩短“投资商考察建筑师-建筑师给投资商提交红子鸟叫 创

意思路”的工作时间。

四、建筑策划的原理

1、建筑策划的领域：策划涉及的信、社会、人类、经济环境是传统建筑学不明确的，

如要研究建筑策划就要加入这部分内容：

（1）宏观的：人与环境的关系，精神因素及社会机能景观与经济，生态与可持性发展，

建筑与人生理心理的关系。

（2）微观的，策划涉及的是空间、功能、造型，是传统型的如何设置防火墙 ，建设目标的确定，建设

目标的构想，对构想结果的使用效益的预测，目标相关物理心里量进行分析评价，设计任务

书的生成，这就要求格式化，如房间面积分配表，功能组成等，第二领域的结论提供建筑设

计依据数字化。

2、建筑策划的内容：

(1）对建设目标的明确。

(2)对建设项目外部条件的把握。

(3)对建设项目内部条件的把握。

(4)建筑项目空间构想的表述。

(5)建设项目实现手段的确定。

所以,建筑策划里很显然对使用者的时态调查变成一个主要因素之一。

3、建筑策划的特性。可分为4点

（1）建筑策划的物质性，做建筑策划要针对物质（小区）实体。一个建筑策划的案例，一

个建筑策划的研究只针对一个案例，没有可替代性、更没有广义性，是由建筑策划定义决定

的。

4、建筑策划的程序：

首先他经历了哪几个阶段，进行策划，它的程序应是：a、认识有了内部条件、外部条

件把信收集起来；b、限定条件，没有条件的项目是不存在的，有了条件才能成为项目，

才能成为我们设计的研究依据；c、出解决方法；d、确定实施。

从概念上说主要经历四个环节：

目标设定——用途、目标、规模性质

（1）外部条件调查，社会环境，人文环境，自然环境，基础设施，规划设计条件。

（2）内部条件调查，项目包括使用者、住户、商家、物业管理者、功能要求。

（3）空间内容构想，形成概念设计，把空间构想的东西提出来，进行空间评价，这是

建筑策划区别于一般方案设计不同的地方，建筑策划要运用建筑策划的手段来对空间构想进

行空间评价，通过对生活的预测以及时态调查的分析、归纳、总结和提炼对空间加以修正，

通过这个机制的运作反馈到这个环节中去，这是建筑策划中最主要的过程。

（4）技术构想：材料、结构方式、构造、设备，这也是建筑策划方案之一。比如在建

筑结构方式上、窗的问题、冷桥问题等，环境装置构想，比如模块式锅炉房，冰？冷空调方

式，利用电价的波峰波谷差等等。所以技术构想不等委托设计。任务后再与建筑师探讨，因

此在建筑策划阶段技术构想是非常重析。

其次，经济策划是对可行性研究的一种补助投资计划的明确，比如酒店有多少客户适宜、

投资多少？回报率多少？商场有多大面积，一次投资多少？回报率多少？几年回收？分项精

细测算，从中得出结论、经济评价分析来确定分期建设问题。通过以上运作得出建筑策划报

告，包括设计要求，功能分配，设计任务书，然后研究，探讨得出完整结论，是数字化的，

准确的，定量化的东西。

最后，目标空间内容的生成是建筑策划的最后一个环节，前面研究完就要形成文字部分

结论，这个结论就要供给下一步的建筑设计做依据，制作出设计任务书，它会满足你功能的

需要，这就使得这个项目区别于其它项目，因为附加内容增多了，这个结论报告就生成了。